澳大利亚500万澳元的重大投资者签证（SIV）移民项目暂停

2015年4月27日，澳大利亚政府发表正式声明，暂停澳大利亚500万澳元的重大投资者签证（SIV）移民项目。

宽松的SIV投资移民条件向来是移民澳大利亚的投资者最青睐的移民方式，而其中中国人数量一直处于高位。据澳大利亚移民局的官方统计，截至今年1月31日，SIV投资移民项目申请者中高达90.6%来自中国内地。

2012年，澳大利亚移民局正式推出SIV投资移民计划，申请者四年时间内按规定投资500万澳元便有资格获得永久居住权。这500万澳元的投资中，除了30%的部分指定政府债券投资外，剩余的70%可被用于通过多类型管理基金流入澳大利亚市场。

“由于今年移民澳大利亚人数增加，明显导致房价上涨，加上澳大利亚怡人的气候、透明的法律环境以及无遗产税等因素，地产投资成为这些管理基金最主要的资金流向之一。”在澳大利亚从事房地产开发的尹先生告诉中国房地产报记者。

然而这项自推出以来就备受国内富人青睐的投资移民项目被暂时画上休止符。澳大利亚移民部部长Scott Morrison去年9月10日宣布澳大利亚政府将禁止SIV申请人进行贷款一类的投资。  

“鉴于SIV的相关政策，相符投资必须是合法且无产权负担的，通过当地的投资主体购买澳大利亚房产涉及产权模糊，贷款一类的投资违背了重要投资者签证的规定和其实行初衷，因此澳大利亚政府认为这一类的投资策略是违法的。”尹先生介绍。

据记者了解，2015年针对旧版SIV移民签证计划将面临重大修改，其中新增部分将包括明确规定限制申请者间接投资民用房地产。此外，配合高端顾客需求，澳移民局还将在SIV基础上退出PIV（高端重大投资者签证移民项目），最低投资额将升至1500万澳元。

房产投资渠道变窄

澳大利亚政府对于SIV政策的修改文件预计于7月1日正式出台，实际上针对非澳国籍的海外购房者违规购买本国住宅项目的行为已经开始实施，而第一个“杀鸡儆猴”的对象就是恒大集团董事局主席许家印。

2014年10月，许家印曾经亲自来到澳洲以3900万澳元价格买下了位于悉尼东区Point Piper超级豪宅Villa del Mare。

不过在购房协议上，房屋产权所有人显示为在澳注册的公司“金快餐”(Golden Fast Foods)，而这家听上去和任何一家汉堡店没有区别的快餐公司只是香港公司“恒大地产集团”在澳大利亚的一个空壳公司。

而澳大利亚房产法规明确规定，外国人不能购置澳大利亚二手房，只能购买新房。

澳大利亚财长Joe Hockey随后在今年3月初的国会宣布，豪宅Villa del Mare易主过程违反外国人购房监管条例，勒令其中国买家90天内卖出，否则交由联邦处理。

而许家印澳大利亚房产被迫出售不仅是违规购买澳大利亚二手房的问题，如今澳大利亚政府针对移民投资中资金集中流往房地产市场现象已经开始加以限制。

“你根本想象不到中国人在澳大利亚竞拍房产的场面有多火爆，尤其在悉尼市北区的学区房竞价会上，最后只有中国人在竞价，激动时候甚至直接用中文喊出报价。”尹先生告诉中国房地产报记者。

“如果不控制，会最终导致社会问题，老百姓感觉自己国家是什么有钱人就能过来，还有老百姓买不起，看到文化差别大的移民，最后国家社会稳定会被影响。”长期生活在国外的房地产研究者Henry告诉记者。

根据Core Logic RP Data的数据显示，悉尼房价在过去的三个月里上涨了7.9%，比去年同期上涨了14.5%。

纷至沓来的投资移民申请人为澳大利亚带来了大量海外资金，然而大量资金流向澳大利亚房地产市，这被澳大利政府认为SIV政策未起到应有作用，应予以优化。7月1日澳大利亚移民局实施的澳大利亚SIV新政将在投资方式与要求上有所变动，主要体现在：禁止直接投资到房地产项目；限制间接投资民用房地产；管理型基金资产中，民用房地产的比例不允许超过10%。

高端房产需求仍旺

作为配合SIV的计划，澳大利亚从7月1日起还将推出“高端投资者签证”计划（PIV），海外移民申请者投资为1500万澳元，1年之后就可以获得永久居留权。

PIV政策细则尚未公布，但日前，澳大利亚邦政府已表明符合投资的有五个指定领域，分别包括食品与农业、开采技术和服务业、天然气和能源业、医疗技术和医药业以及高级制造业。也就是说，PIV需要投资到项目里，并且投资到上述指定领域，投资不再灵活方便，投资风险随之加大。至于投资资金在期满后是否有监控期等，这些都需要具体细则出台后才能获知。

不难看出，从房地产行业到实体经济，澳政府希望借此获得更好的投资经济效果，而相关报道也显示相对资金要求更高的PIV必将成为澳大利亚移民的新宠，代替SIV目前的地位。

“不过短期来看，移民投资计划的修改对澳大利亚整体的房地产市场影响甚微”，地产金融资深评论人黄立冲认为，“很多人投资澳大利亚的房产并不单纯是为了移民，有很多人买物业是因为当地的物业有上涨的潜力。”

而相对于整个澳大利亚2500万人的基数，2014年中国个人买家针对澳房产的投资总额是22亿美元。而去年SIV的申请人只有751个获批，其中很大部分是债券投资。因此SIV的关停不会对澳房产市场带来特别大的影响。

“即使移民投资房地产受阻，来自亚洲的新晋移民富豪还是会带动尤其是悉尼、墨尔本这些地区的房价。”尹先生分析。

最直接的数据来自于澳大利亚房地产数据研究机构CoreLogicRP，悉尼房产市场的顶级房产价格自2009年1月以来上涨了58.6%；在墨尔本房产市场高端房产价格上涨了44%。

以悉尼、墨尔本为代表的城市高端地产仍然是移民者的首选置业地区。以悉尼为例，“悉尼学区房所在的北区，长期以来就是置业者最青睐的地区，但是由于地形限制，整个北区新房存量已经告罄，南区逐渐成为新的首选考虑。”尹先生表示。

澳房产的火热离不开稳定的调控政策和规范的管理模式。凭借着完善的房地产法律和管理体系，澳房产市场被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场，是财富人士全球资产配置的利器。

此外，持续的低息也为澳房产的持续“高烧”添了一把柴火。

5月5日下午，澳大利亚央行将官方现金利率下调了25个基点至2%。这个举动意味着澳大利亚地产市场正享受着历史最低利率水平。

澳大利亚央行行长史蒂文斯在声明中承认，董事会已经考虑到降息会对悉尼繁荣的楼市产生什么样的影响。“尽管其他城市的房价发展趋势参差不齐，悉尼住房价格持续强劲增长。”

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